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第 277 章 拉动经济发展的三驾马车 下（第2页）

袁景灿接着说道：“去年招拍挂制度推行后，全国范围推行保证金制度。

房企买地必须在规定时间缴纳一半土地数额的资金用作保证金。

拍到地，保证金就转为土地款，这也就形成了我们地产圈常说的两段式土地款。”

邱贤成前倾身体：“这一制度变革和你说的‘高周转’模式有什么关联？”

“两次土地款中间一般相隔一两个月，最多半年。

而我们刚起步的房企资金实力不足，这时候的土地款和拍卖保证金一般都是通过融资渠道获得。”

邱贤成眼神中闪过一丝疑惑：“房企如此依赖融资，那该怎么避免资金链断裂？”

袁景灿摆了摆手示意稍安勿躁，继续解释道：“拍得土地后，土地使用证、工程规划使用证、用地证、施工证，四证齐全，我们就可以将土地抵押给银行得到开发贷。

开发贷会先偿还融资来的资金本息，节省资金成本。

然后支付工程进度款，项目开盘，现金流中开始出现收入，曲线上扬，等曲线和坐标轴相交，现金流回正。”

邱贤成点了点头：“现金流回正后，企业后续资金调配策略是什么？”

袁景灿说：“现金流回正后项目就开始了盈利，也可以逐步开始偿还开发贷，支付项目工程费，尾款等各类支出。

自此项目开始自给自足。”

邱贤成若有所思地问道：“那飞驰又是怎么做的？”

袁景灿有些尴尬地说道：“飞驰拿地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款。

但是推迟土地款支付时间，延迟支付施工单位工程款并要求材料垫资。

如此一来就能直接减少支出阶段的周期，从而大幅提前现金流回正时间节点。

飞驰的这种玩法模式就被称为高周转模式。”

“砰”

，邱贤成猛地一把锤在桌子上，脸上满是怒容地大声斥责道：“飞驰这种行为虽然在短期内可以实现企业效益飙升，但从长远看，置购房者、施工单位的利益于何地？一旦资金链断裂势必会引发一系列社会问题！”

第277章拉动经济发展的三驾马车下

袁景灿神色诚恳地说道：“邱市长，为了能让您精准且全面地理解当下我们房企面临的难处，这里就不得不牵扯出一个名词——货地比。”

余怒未消的邱贤成不耐烦地挥了挥手，示意袁景灿继续往下说。

袁景灿佯装没有察觉邱贤成的情绪，不紧不慢地解释道：“假设在咱们临州，现阶段所有土地保证金总计是一个亿，而总土地款达到了十个亿。

再假设每块成功出让的土地后续都能带来25亿的销售额，这在我们业内，就叫做总货值。

所谓货地比，简单来讲，就是用总货值除以总土地款，按照刚刚的数据来算，得出的货地比就是2。5。

这个数值是衡量一块土地能为房企带来多大规模效益的关键标准。